探讨 | 不动产登记“不见面办理”有哪些法律问题?如何防控其风险?

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针对不动产登记“不见面办理”是否有法律依据等问题,业界一直存在争议。有人认为,《电子签名法》规定了不动产权益处分不适用电子签名,当事人不来现场签名询问,难以确认其真实意思的表示和网传材料的真实性。也有人认为,“不见面办理”是时代进步的需要,不动产登记要迎应时代要求,且“不见面办理”并没有突破法律界限,其提升的空间很大。


鉴于有地方已经在推动这一工作,笔者就相关法律问题、应如何推进及其风险防范进行探讨。



相关法律问题

电子签名是否有效。《电子签名法》第3条规定,民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书,当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书,不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。该条同时规定,前述规定不适用涉及土地、房屋等不动产权益转让的文书。


由于我国的物权登记理论是债权形式主义,不动产的物权变动也是如此,首先要签订债权合同,然后当事人凭生效债权合同向不动产登记机构申请,经登记产生物权。可以看出,合同在先,进入申请程序后才产生物权。由此,《电子签名法》中不适用的电子签名,是指不动产权益转让应在债权合同上的签字处分。在不动产登记的申请过程中采用的电子签名,并不影响当事人在先前纸质债权合同上的签字。再者,不动产登记是行政行为,不是平等主体之间的民事行为,不动产登记中的申请书也就不属于《电子签名法》中的民事活动的合同或其他文书了。所以,《电子签名法》规定的不动产权益处分并不适用电子签名,在不动产登记申请书上并不限制。


申请的真实意思表示。有人提出,申请人通过网上申请时,工作人员无法对其进行当面询问,有可能申请人受到了胁迫,因而无法区分其申请是否是真实意思的表示。笔者认为,可以先行通过实名认证确认当事人身份,然后在线对申请人的申请进行相应询问,申请人可以在网上作答。对于风险较大的处分类不动产登记业务类型,可以通过预约视频的方式进行在线询问。


胁迫行为应具有相应的构成要件,特别是要区分因胁迫而产生恐惧,因恐惧而做出意思表示。登记机构工作人员甄别是否存在胁迫行为难度太大,即便申请人到办公场所现场进行申请,也很难说就没有胁迫行为的发生。实际上,网上申请与胁迫之间没有必然的因果关系,只能在具体操作时尽量注意细节。


申请材料的真实有效性。有人提出,由于我国不认可物权登记的无因性,登记原因文件的真实有效将起到至关重要的作用,申请人在登记过程中不见一次面,提交的都是通过网传材料,很难确认其真实有效性。因此,为达到“不见面办理”的目的,可以要求申请人将原始材料邮寄至登记机构进行现场确认。


实际上,根据《不动产登记暂行条例》相关规定,不动产登记有关信息应与住建、农业、林业等部门审批信息、交易信息等实时互通共享,登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。因此,登记机构若能与相关部门实行信息的实时互通互联,就能与申请人网传材料进行相应比对,核验其真实有效性。



逐步稳妥推进

如何推进“不见面办理”,首先需要明晰不动产登记的业务类型及相应风险。


根据《物权法》规定,不动产的物权登记类型主要有两类,一类是不涉及物权变动的登记类型,另一类是涉及物权变动的登记类型。不涉及物权变动的登记类型主要包括更正登记(不涉及权利主体)、异议登记、查封登记、预告登记以及部分不动产的变更登记(不涉及权利主体)等,涉及物权变动的登记类型又分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。其中,前者是以生效法律行为为基础的不动产转移登记(买卖、赠与等)、抵押登记等,后者主要包括合法建造(拆除)房屋的不动产首次(注销)登记、依法院生效法律文书的相应登记、继承登记等。


不涉及物权变动的登记类型不影响物权本来的变化,因此带来的风险也较小。基于法律行为的物权变动要求以有效的法律行为为基础,基础关系(法律行为)不成立,无效或者被撤销的,即使已经办理了不动产登记,仍不能发生物权的变动。法律行为有效,原因文件真实非常重要。因此,如果材料不真实,可能给不动产登记带来较大的风险。至于基于非法律行为的物权变动,其物权的产生无需登记,物权变动与不动产登记机构无关,登记只是为了处分的需要,因而风险也比较小。


商品房买卖转移登记属于基于法律行为的物权变动,鉴于其特殊性及其固有特点,可以单独予以考虑。其一,涉及量广面大,涉及千家万户利益,假如这一登记类型能做到“不见面办理”,更能体现便民、利民宗旨,对登记机构也是非常有益的;其二,尽管其属于基于法律行为的物权变动,但只要不动产登记系统与商品房备案系统、税务部门等互联互通,查阅商品房买卖合同的真实有效性很方便;其三,购房人可以委托商业银行或开发企业代为办理,也可以实现“不见面办理”。


综上所述,可按以下顺序逐步推进“不见面办理”:先实行商品房转移登记、非物权变动和非基于法律行为物权变动的登记类型,待条件成熟时再实行基于法律行为的物权变动的登记类型。



做好风险控制

若只考虑安全,不考虑效率,难以很好地促进物的流通,有违《物权法》的精神;同样,不考虑安全的效率,也不能很好保障物的归属,也有违法律精神。“不见面办理”无疑将大大提高工作效率,但肯定也会带来一定的风险,关键在于做好风险控制。


政府部门应积极做好不动产相关基础数据整理,并牵头实现数据联网、多部门联动。以此为基础,登记机构就能核对申请人身份以及相关部门出具或备案的原因文件,从而真正实现“互联网+”新模式。还应积极加强与司法部门沟通,让“不见面办理”的法律依据能得到法院等司法部门的认可。同时,抓紧建立、健全风险防控和排查机制,完善司法救济渠道。


对于作为行政相对人的广大企业、群众,应加强相关宣传,帮助其逐步认知和接受新模式。同时,可借助诚信体系,严惩不诚信者。此外,应探索建立不动产登记赔偿金制度,鼓励不动产登记工作打开思路,积极探索创新。



作者单位:江苏省溧阳市不动产登记交易中心
本文转自微信公众号- [url=]中国自然资源报[/url]

点评

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  发表于 2019-6-25 11:01
楼主学习了,需要谨慎办理

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