楼市:这次真的不一样了!房地产市场调控 土地不能乱!

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楼市:这次真的不一样了!房地产市场调控 土地不能乱!

(转载自2018-04-13 万地汇

在本周结束的“博鳌亚洲论坛2018年年会”上,有关房地产的问题依旧是媒体和社会群众讨论的热点之一。住房和城乡建设部原副部长仇保兴在“楼市:这次真的不一样”分论坛上,与来自各界的房地产专业人士,共同探讨我国的房地产相关问题。

仇宝兴表示,这一次楼市,真的不一样了。

他认为,“不一样”主要基于三点现实:

一是整体形势不一样了。目前中国城镇化率已接近60%,不再是十年前那个无论盖多少房子都能卖掉的年代,“宏观上讲,中国已经不缺房了”。

二是政府思想不一样了。从40年前人均7平米到开放市场,让市场各个主体来参与楼市建设,到如今房地产已经让社会的不公平显现出来,低收入阶层的住房问题已无法由市场来解决,政府与市场两只手都要在楼市发展中发挥作用,尤其是政府的作用将会越来越大。

三是金融环境不一样了。过去的低杠杆率不复存在,房地产的泡沫是唯一可以触发金融风险的重要因素。“房地产不弄好,金融危机就要来。”美国便是前车之鉴。这一次的调控政策,与以往有着很大的区别。

因此,政府在未来的调控手段会不断持续,且不会放松。在本次论坛上,多位专家有关政府调控的讨论点大多集中在“房屋供应”、“调控手段多样化”、“因城施策”、“控制房价”等方面,但实际上,房地产调控容易忽略但是很重要的就是有关土地方面的调控手段,房地产调控,土地坚决不能乱!那么关于土地调控,有哪些重要的手段呢?

土地调控之一:合理供应土地
土地应该合理供给,过多或者过少的供给都会造成问题。全国人大财经委副主任黄奇帆在一次“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座曾指出,一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米比较合理,100万城市人口就供应100平方公里。为什么许多城市,尤其是热点城市,总感觉土地供不应求?

因为在一般的规划里,如果一个城市的总人口按300万计算,那么应该供应300万平方公里土地,如果只供应了200万平方公里土地,那么后期的100万还可以慢慢补上,逐渐达到合理的值。

但如果一口气规划供应了500万平方公里,远大于实际人口的需要,尤其是后面几年,如果城市在短期几年不能吸引相应数量的外来人口,那就会出现土地浪费和城市建设开发过度的现象,造成的损失不可估量。

近年来大量一二线热点城市人口数一直都在攀升,这就是为什么热点城市总感觉“不够住”,而较为普通城市建筑空置率过高,甚至出现“空城”的现象。

因此,土地供应的基本原则是要对应人口需求。热点城市应加大土地供应,满足外来人口的居住和工作要求,而非热点城市则要依据自身需求,控制土地供应量,保持土地市场稳定。

土地调控之二:优化供地结构
100万城市人口相对应的100平方公里的土地该怎么分配呢?住宅、商业用地、工业工地、基础设施都要有。

一般来说,城市用地20%要用于住宅开发、5%用于商业开发,45%要用于城市基础建设,剩下的30%用于工业用地和商办用地。随着城市的发展,工业用地是城市优化的重点。

比如深圳这种发展较快的新兴城市,在上个世纪90年代和本世纪初,一些劳动密集型产业和制造业占据了大部分工业用地,但随着城市的快速发展,一些劳动密集型产业,工业用地投入占比过低,平均每平方公里的经济产量已经落后于城市需求,因此深圳近年来大量工业开始外迁,许多工业用地转型为商业或住宅用地。

从深圳土地性质结构的调整可以看出,一个城市的土地结构不是一成不变的,应该依据城市人口、经济发展、社会需求等各方面进行调整。因此,在一开始的城市供地上,应根据城市实际需求,保持住宅用地和非住宅用地在一个合理的比例范围。

土地调控之三:控制土地出让价格
通常情况下,楼面地价不适宜超过当期房价的三分之一。如果周边的房价大约是30000元/平方米,那土地出让的价格一般不适合超过10000元/平。否则,新出让的土地上建设的住宅,会拉高房价。这就是热点城市限制最高地价的原因。

而令政府比较头疼就是旧城区的改造问题。旧城区改造与拆迁成本大,开发商不仅要考纯粹的土地成本,还要考虑对被拆迁群众的补偿部分。其中,经济适用房是补偿给被拆迁群众的一种手段,而分配一些城乡待开发区域的地块给予开发商,则可以一方面不减少政府财政收入,建设了城市,另一发面也实现了对开发商的补偿。

那么单纯的限制地价可以控制房价的增长吗?答案是肯定不能。但土地出让价格是房价的决定性因素,控制了地价,已经相当于在根本上控制了房价的大体波动。尤其一些城市在出让部分土地时,就已经规定了未来这块地块的最高房价。

土地调控之四:发挥土地增值税作用
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。

在我国,土地增值税具有极其重要的作用,其中最重要的就是增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控,有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为,增加国家财政收入为经济建设积累资金。

发挥土地增值税清算的调控作用,对于房地产市场的健康发展或是一剂良药。土地增值税带有明显的政策导向性,可以合理的引导房地产企业开发和转让物业。

优化土地增值税征收方式,要结合房地产开发实际,细化土地增值税清算相关税收政策,制定明确、规范的操作指引;对税源企业实施动态管理监督;加大土地增值税清算审核力度等。

土地调控之五:加强土地督察工作
4月10日,自然资源部发布《关于2017年国家土地督察工作情况的公告》指出,2017年督察新发现闲置住宅用地3148宗,23.8万亩,并督促地方加大盘活处置力度,加快住宅项目开发建设,维护房地产市场稳定。

所谓闲置土地是指,国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。或者已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地。

早在1999年,国土资源部出台的《闲置土地处置办法》就明确规定,闲置土地满1年的可征收土地闲置费;满2年以上的可无偿收回土地使用权。2011年,国务院发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中则明确,对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上处罚。

针对2017年,新发现闲置住宅用地,自然资源部透露,已督促地方加大盘活处置力度,加快住宅项目开发建设,维护房地产市场稳定。同时,要督促各城市出台加强土地管理的细则,严格督察土地建设,防止可以囤地、捂地、违规建设的情况出现,维护房地产市场稳定

总结以上五条调控手段可以看出,关于房地产调控,在土地方面可以做的措施很多。首先,要优化供地结构,保持土地供应量在一个合理数值。其次,要控制土地出让价格,防止“面粉价格高于面包”的情况出现,既要保护财政收入,又能稳定房价。最后,要运用土地增值税和政府督察等手段,严控土地刻意倒卖情况出现,盘活土地,加快住宅项目建设,维护房地产市场稳定,实现十九大中明确的“房子是用来住的,不是用来炒的”的基本定位。

无论是调控房价、调控控土地或者加强金融监管等,多种信号都反映出,2018年楼市,真的不一样了。一方面,国家对于保障人民“住有所居”和“房住不炒”空前重视,房价处于高位,促进房价稳定固然调控的重点,保证人民住有所居才是根本目的,从“买不起”到“住得起”的转变,成为不同于以往的调控重点。另一方面国家不再放任房地产来支撑经济发展,我国城镇化近二十年的发展,已经接近成熟阶段,为了防止金融危机和房地产泡沫的出现,不同于过去,楼市调控将成常态化。



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