2010年全国城市地价变化与社会经济发展关系分析

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(一)城市地价与宏观经济基本保持同步增长趋势,GDP增长率高于地价增长率
  据国家统计局发布的2010年经济运行数据,全年国内生产总值为397983亿元,按可比价格计算,比上年同期增长10.3%,增长率同比上升了1.1个百分点。全国主要城市综合地价增长率为8.62%,比GDP增长率低1.68个百分点,保持了地价与宏观经济同步增长的趋势。总体来看,在宏观经济稳定增长、城市化进程不断加快和投资性需求不断增加等因素的影响下,我国土地需求旺盛,推动全国地价持续上涨。但应该注意到,我国部分经济较发达城市的地价增长速度已经超过了当地经济增长速度,存在房地产市场泡沫现象。
(二)房地产开发投资增长率的大幅提高刺激土地需求增加,拉动地价持续上涨
  2010年我国城镇固定资产投资累计完成241415亿元,同比增长24.5%,与上年相比回落了6.8个百分点,但是其中,房地产开发投资为48267亿元,比上年同期增长33.2%,增速较上年大幅提高了16.9个百分点[2]。全国主要城市综合地价增长率为8.62%,增速较上年提高了3.57个百分点,城镇固定资产投资增长率和房地产投资增长率都大幅超过全国综合地价增长率。房地产开发投资增长率与综合地价增长率变化趋势大体一致,在同样的变化趋势中,房地产开发投资与综合地价的变动均受宏观经济形势的影响,但前者变动幅度更大。2010年,房地产开发投资的迅速增长,拉动了土地需求的增加,从而推动综合地价持续上涨。

2010年影响全国城市地价变化的主要因素分析
(一)通胀压力的不断加大和投资性需求的持续增长成为房价、地价过快上涨的直接因素  进入2010年,在2009年宽松的货币政策、财政政策和大量救市资金投放的影响下,我国通货膨胀压力不断增加:全国消费物价指数(CPI)四个季度分别上涨2.2%、2.9%、3.5%和4.7%,全年CPI同比上涨3.3%[3];根据中国人民银行发布的2010年金融统计数据显示,2010年末,广义货币(M2)余额72.58万亿元,同比增长19.7%;狭义货币(M1)余额26.66万亿元,同比增长21.2%;流通中货币(M0)余额4.46万亿元,同比增长16.7%,全年净投放现金6381亿元,同比多投放2354亿元[4]。土地由于其自身的保值增值特性,以及土地资源储备在[4]。土地由于其自身的保值增值特性,以及土地资源储备在[4]。土地由于其自身的保值增值特性,以及土地资源储备在[4]。土地由于其自身的保值增值特性,以及土地资源储备在[4]。土地由于其自身的保值增值特性,以及土地资源储备在[4]。土地由于其自身的保值增值特性,以及土地资源储备在;根据中国人民银行发布的2010年金融统计数据显示,2010年末,广义货币(M2)余额72.58万亿元,同比增长19.7%;狭义货币(M1)余额26.66万亿元,同比增长21.2%;流通中货币(M0)余额4.46万亿元,同比增长16.7%,全年净投放现金6381亿元,同比多投放2354亿元[4]。土地由于其自身的保值增值特性,以及土地资源储备在房地产业盈利预期的特殊作用,在实体经济不明朗、通货膨胀预期不断加重,土地资源有限的背景下,2010年的全国房地产市场继续升温,房地产投机性需求不断增加,最终导致全国性房价、地价快速上涨。同时,通货膨胀压力的增加使得居民对未来房价上涨预期有所上升,部分持观望态度的刚性需求在恐慌心理下购房,刺激房屋销售市场显现非理性增长,这也是拉动城市地价上涨的重要原因之一。

  (二)流动性过剩和多重调控政策协调性不足,使得地价增长呈现波动性变化  2010年,国家针对存在流动性过剩的问题,为收紧流动性,不断调整信贷政策,央行六次上调金融机构存款准备金率,两次上调存贷款利率,并取消小型金融机构的政策照顾,货币政策开始由适度宽松回归稳健。为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,国务院先后发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,以促进房地产市场的健康发展;银监会下发《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》,收紧部分房企融资闸门以配合国务院政策。在金融政策和房地产政策影响下,一、二季度全国综合地价增速放缓,环比增长率分别为2.34%和1.52%,但三、四季度增长幅度则有所回升,环比增长率分别为1.76%和2.53%。

  (三)城市地价的起伏交替与2010年房地产行业的两轮调控密切相关  为促进房地产市场健康平稳发展,2010年1月10日,由《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发[2010]4号文(即“国十一条”)引发第一轮调控,虽然第一季度仍受2009年一系列房地产优惠政策延续效应的持续刺激,新建商品房和二手房市场均有销售价格持续上涨,出现成交量大幅上升的现象,但城市地价基本得到控制,地价增长率环比较上一季度回落0.67个百分点。接着,4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2010]10号文(即“国十条”)要求各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍等规定。同时,各地调控措施陆续出台,一系列限购令、限贷令、限外令等措施逐步得到落实,的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍等规定。同时,各地调控措施陆续出台,一系列限购令、限贷令、限外令等措施逐步得到落实,新建商品房和二手房价格增速出现一定程度的回落,第二季度地价增长率较第一季度持续回落,环比增长率为1.52%,下降了0.82个百分点。由此可见,第一轮房地产市场调控保持了两个季度的房地产市场基本稳定,对城市地价过快上涨起到了一定的抑制作用。  但是,较为宽松的货币政策、货币流动性过剩、通货膨胀预期等多种因素综合作用下,从8月份开始,一些城市的房地产市场出现量价齐升的局面。第三季度地价增长率环比小幅上升0.24个百分点,综合地价增长率达1.76%。为进一步巩固第一轮房地产调控成果,9月29日,国务院五部委联合推出促进房地产市场健康发展的新政“组合拳”,启动了第二轮房地产市场调控。但齐升的局面。第三季度地价增长率环比小幅上升0.24个百分点,综合地价增长率达1.76%。为进一步巩固第一轮房地产调控成果,9月29日,国务院五部委联合推出促进房地产市场健康发展的新政“组合拳”,启动了第二轮房地产市场调控。但受到年底不确定因素影响,各地执行政策情况和力度各异,二、三线城市地价过快上涨带动第四季度全国综合地价增长率有所提高,第四季度综合地价同比增长2.53%。由此可见,各地尤其是二、三线城市严格落实调控细则对房地产市场对房地产市场的走向有着密切的关系。
  发表于 2011-7-4 11:54
GDP增长率高于地价增长率
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