浅谈土地资源管理

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【摘要】城市土地资源管理是指政府依据国家有关城市土地资源的法律法规,对城市土地资源

有、分配、使用的规划、组织、控制和监督等活主要阐述目前我国城市土地资源利用和管理的现状,存在的问题,并提出相应的应对对策。

  【关键词】城市;土地资源;管理;现状;对策

  城市土地资源是指城市市区内的土地资源。城市土地资源是城市建设的空间载体,为城市经济发展、人口增长以及生态环境建设提供必要的场所和空间,是城市可持续发展的物质基础。城市土地资源作为一种有限的、不可再生的自然资源,在城市可持续发展和保持竞争力方面具有重要意义。在市场经济条件下,如何加强城市土地资源管理,使其发挥最大的效益,进而扩大城市经济总量,提高城市的承载能力,增强城市对劳动力的吸纳能力,提升城市综合竞争力,已成为地方各级政府思考的重要内容之一。

  1 我国城市土地资源管理的现状

  我国城市土地资源管理的现状主要表现一方面社会经济发展与土地资源合理配置关系日益密切;另一方面又出现了土地资源配置市场机制失灵和政府宏观机制失控现象同时发生的怪圈。目前我国城市土地资源的矛盾主要体现在以下方面:土地利用规划与城市发展规划不够协调城市建设以总体规划为依据,由城市建设管理部门负责制定,而城市土地利用规划是土地管理部门负责制定的,双方在制定规划时如没能充分交流,两个规划必有不相协调的部分,这就会为今后在建设管理上造成不利影响。如土地利用规划中划定的基本农田保护区有些在城市发展用地控制区内,有的甚至在近期建设用地范围。这样,使科学合理的建设行为实施起来比较困难,特别是事关经济发展大局的重点项目,往往因征地影响速度和效益。

  土地管理与建设规划管理步调不够一致法律法规对土地管理和建设规划管理程序都有比较明确的规定,但是实际执行过程中由于部门之间相互配合不力,导致两个方面的管理时常脱节,给城市建设和土地管理造成影响,不能保证城市建设有序进行,或者造成办事效率低下影响建设速度。这主要还是一个管理体制和领导体制问题,这要求城市建设管理部门与城市土地管理部门要协调一致。

  城市用地紧张与土地浪费并存在我国城市化发展快速推进的过程中,有的城市政府加强了对土地开发利用的强度,城市土地资源被过度的利用,城市土地生态系统的自我更新能力遭到了破坏。尽管我国城市用地面积增长的速度比较快,但城市人均占地面积仍低于世界平均水平。人地矛盾十分突出。目前城市地皮紧张、住宅拥挤、道路堵塞、交通不便、教育文化体育等基础设施无法满足市民实际需求。同时城市土地使用过程中的浪费现象十分突出,由于长期以来在计划经济体制下土地资源无偿划拨或无偿使用,造成了很多城市土地出现了多征少用、早征迟用,甚至征而不用的奇怪现象,一些城市不顾中央和上级政府的要求和国家有关政策法规的规定,擅自乱征乱批土地,很多城市盲目发展开发区,出现“开而不发,围而不用”的现象,导致了大量土地资源浪费。

  城市土地市场化运作尚待规范有的地方为了多渠道筹集城市建设资金,热衷于拍卖黄金地段的土地,这种市场化运作方式本来无可非议,但往往偏离方向,未能充分考虑城市功能分区的需要,未能严格按城市规划进行控制,结果把该作绿地的地块作为建房,该作住宅区的建成工业区或者商业区,又由于客观存在行政干预,以致法定的建设规划人为地成了一纸空文。这需要城市建设与土地管理部门在开发利用城市土地时要充分考虑城市近期目标与远期发展的关系,协调好局部利益与整体利益的关系,合理开发利用城市土地。政府部门要从长远利益着想,合去一部分眼前即得利益,按照城市总体规划,并可适当增加城市绿地建设等公共设施建设,以改善城市的景观、生态环境,完善城市功能,提高城市的吸引力,从而最终使城市土地升值,达到开发与利用的目的。

  2 城市土地资源可持续发展的对策

  土地是一个城市空间和城市功能的载体,土地供应状况直接关系到一个城市的发展空间、发展潜力和发展方向。因此,要使有限的城市空间发挥最大的效用,必须高度重视对城市土地资源的管理,努力提高土地资本的利用效率和地域空间的生态环境效益及经济效益。

  制定科学的城市土地资源的规划管理,确立合理的城市发展战略城市土地规划必须超前,应起到先行指导城市开发管理土地的作用,使用地者事先知道各地块在城市规划中可以做什么,怎样做以及不可以做什么。只有这样,才能保证开发管理土地在城市规划的约束下进行。城市土地利用总体规划要对用地规模、各类用地的比重、空间控制标准、建筑密度控制标准、人口密度控制标准予以科学化和规范化,同时城市土地规划必须适合社会主义市场经济体制发展的要求,必须重视城市规划的经济效益和可持续发展性,要按照级差地租原理,合理安排利用城市土地。

  挖掘城市土地的内部潜力,提高城市土地的利用率提高城市土地的利用率,集约和节约开发利用土地,关键应从以下方面着手:第一,提高土地利用的集约程度,通过摸清城区内闲置土地的数量,筹集资金开发利用存量土地,走内涵式的发展道路;第二,合理布局城市土地,做到地尽其力,优地优用;第三,综合开发城市土地,提高土地容积率,充分利用地上、地下空间;第四,组织科技力量,针对城市存量土地潜力进行分析研究,挖掘城市土地的内部潜力。第五,建立和谐的人地关系,维护土地资源可更新能力。要在对现有土地保护的基础上,严格控制土地开发利用的强度,要对用地单位的容积率和绿化率、公共用地面积等严格控制,以维护土地生态系统的自我更新能力,确保城市土地资源不会遭受新的破坏。

  转变城市地方政府观念,促进城市的可持续发展发展是硬道理,可持续发展的前提是发展。政府应该科学合理制定开发整理土地供应计划,并综合考虑经济、人口、城市化、环境保护、文化教育等因素。开发管理土地供应计划应该是公开的、透明的竞争。政府要实行土地统一规划、统一开发、统一出让、统一建设、统一管理的整体思路,确保土地的永续利用,从而促进城市的健康、稳定、可持续发展。

  建立和完善城市土地市场,规范城市土地市场管理。国家应该对土地市场严加控制,政府要高度垄断土地一级市场,按照国家产业布局和产业结构的调整来配置土地,政府通过土地利用计划垄断一级土地市场的供给,控制一级土地市场的出让总量,运用政策影响土地供给价格。城市二级市场作为对城市土地资源的再配置,其管理的重点应放在严格审验土地使用者的土地用途及土地规划,把住产权登记关,充分利用优先购买权。而对于土地的三级市场及房地产交易与消费市场,国家应建立一整套规范的监督机制,以确保消费者的利益,从而健全土地管理制度,保障土地的可持续利用。

  综上所述,随着我国经济发展、工业化与城市化进入快速发展阶段,资源需求增大,环境压力越来越大,土地资源的可持续利用对协调人口、资源、经济、环境之间的关系,缓解人地矛盾,推动我国经济社会可持续发展具有重要的作用。要坚持可持续发展原则,实现政府对土地市场的科学、有效地管理,进一步规范土地市场运行秩序,加快城市土地经营管理的进程,充分发挥城市土地的效益,实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进,加快城市化建设步伐。

  参考文献

  [1]谢文惠,邓卫.城市经济学这[M].北京:清华大学出版社,1996.

  [2]刘美平.城市土地制度的改革与优化[J].当代经济研究,2011,10.


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